Анонс
номер за апрель 2017
 
Последний номер

 
Как уменьшить кадастровую стоимость земли?     (№ 78 (июнь-июль 2015))
 

«Аргумент»

Адрес: г. Воронеж,
ул. Кольцовская, 24б
Тел.(473) 230-00-49
256-13-56
www.uk-argument.ru
Увеличить изображение Увеличить изображение

Часто кадастровая стоимость земельных участков оказывается существенно завышенной и явно не соответствует своей рыночной стоимости. Именно поэтому в последние годы практика уменьшения и оспаривания стоимости земли – вопрос достаточно распространенный и, как показывает опыт, вполне решаемый.

Кадастровая стоимость земли, а также частных домов или квартир – основа, на которой рассчитывают налоги на земельный участок и недвижимость, находящуюся на ней. Изначально эта стоимость устанавливается административным путем. Время от времени (чаще всего происходит это минимум раз в пять лет) представители уполномоченных органов исполнительной власти заказывают экспертам (бюро технической инвентаризации − БТИ) оценку территорий в рамках определенного субъекта. Учитывается при этом целевое назначение участка, местоположение, площадь, рыночная стоимость и арендные ставки в регионе.  При этом, довольно часто собственники земель сталкиваются с такой неприятной ситуацией, когда государственная оценка оказывается в разы завышенной (особенно это стало заметно после закона 2014 года) и не соответствует реальной рыночной стоимости. А ведь она напрямую влияет на выкупную стоимость и арендные выплаты, которые, при справедливой экспертизе можно снизить в разы!

В статье 24.19 федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» говорится, что после государственной экспертизы собственник может оспорить установленную стоимость двумя путями. В течение 6 месяцев с момента установления стоимости можно обратиться в специализированную комиссию по рассмотрению споров. А можно с учетом изменений, которые в 2010 году были внесены в Земельный кодекс Российской Федерации, а также в закон об оценочной стоимости оспорить стоимость земельного участка в суде, используя при этом инструмент расчета справедливой рыночной стоимости участка земли.

Рассмотрим основные моменты этой процедуры.

Когда можно рассчитывать на уменьшение стоимости?

· Когда кадастровая стоимость земельного участка в процессе государственной экспертизы была чрезмерно завышена, то попытаться исправить ситуацию реально на основание 66 статьи Земельного кодекса Российской Федерации. В ней говорится о том, что пересмотр дела и снижение кадастровой стоимости возможны в том случае, если рыночная стоимость такого участка оказывается ниже его кадастровой стоимости, которая была определена в процессе экспертизы.

· Довольно часто бывает, что кадастровая стоимость существенно увеличивается в случае изменения категории земель. Например, земельный участок, предназначенный для постройки домов или промышленных учреждений, ранее использовавшийся для сельского хозяйства, после смены категории переоценкой повышается. Резко возрастают в цене земельные участки, ранее относящиеся к сельскохозяйственной категории земель, а потом переведенные в категорию использования под дачное строительство. При этом пересмотреть кадастровую стоимость можно за счет оценки рыночной стоимости конкретного земельного участка на данный момент.

· Снизить кадастровую стоимость можно и в том случае, когда землевладелец только собирается изменить использование земельного участка. Процесс уменьшения стоимости участка нужно начинать только после того, как в силу вступят изменения, сделанные в кадастре. Иначе обстоятельства оценки уже успеют измениться, и экспертизу придется проводить вновь.

Кто может уменьшить кадастровую стоимость

Оспорить стоимость земли на основании судебного решения или же решения комиссии по пересмотру кадастровой стоимости земель может владелец, отстаивая свои права не переплачивать земельный налог. Потребовать уменьшение кадастровой стоимости может и арендатор земли – статья 20.19 последней редакции федерального закона об Оценочной деятельности в РФ .

Какие существуют способы снизить кадастровую стоимость

Для того, чтобы получить разрешение на пересмотр кадастровой стоимости необходимо обратиться в территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости земли, желательно с заключением независимого эксперта об оценочной стоимости данного участка. Такие комиссии существуют далеко не во всех субъектах федерации, именно поэтому чаще всего для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость приходится обращаться в суд.

 Наиболее благоприятная практика по снижению кадастровой стоимости на сегодняшний день наметилась в арбитражных судах, из-за чего многие юридические компании предварительно советуют своим клиентам зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, чтобы иметь возможность обратиться за помощью именно в арбитраж. В том же случае, если владелец земельного участка – лицо физическое, его дело будет рассматриваться в суде общей юрисдикции.

Можно выделить основные этапы решения по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков:

1. Анализ возможностей снижения кадастровой стоимости конкретной территории.

2. Оценка рыночной стоимости данного участка – этот пункт является наиболее весомым аргументом в деле. Суд принимает окончательное решение о стоимости земельного участка на основе оценки его рыночной стоимости.

3. Третий этап – обращение в суд или жалоба в территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости (если такая есть в регионе). Также в комиссию не стоит обращаться в случае, если рыночная стоимость и кадастровая оценка участка расходятся больше, чем на 30%.

4. Для судебного рассмотрения - подготовить экспертизу отчета об оценке рыночной стоимости.

5. Заключительный этап – вступление в силу судебного решения. Именно от него будут отталкиваться органы исполнительной власти региона и налоговые органы при перерасчете земельного налога.

В суд следует обращаться, имея на руках следующие документы:

· Документы на участок, доказывающие то, что вы имеете на оспаривание стоимости непосредственное право (то есть вы собственник, арендатор земли или объекта на этом земельном участке).

· Документы, подтверждающие право на участок

· Свидетельство о государственной регистрации

· Договоры, дающие вам право на данное имущество

· Кадастровый паспорт с ситуационным планом

· В случае, если на участке находятся какие-либо постройки – правоустанавливающие документы на них.

 Вопрос кадастровой стоимости земельного участка требуют надежного юридического анализа и детального правового анализа. Вполне возможно, что решить эту проблему будет не так просто и на ее решение может уйти немало времени. Тем не менее, игра стоит свеч. Ведь кадастровая стоимость участка влияет не только на налог, но и на его аренду, выкуп территории. Соответственно, чем ниже кадастровая стоимость объекта, тем меньше средств будет тратиться на его содержание.

назад к списку статей в рубрике Бизнес-энциклопедия
Все права защищены.
"Жизнь с комфортом" - справочник товаров и услуг г. Воронежа. Реклама, актуальная информация, новинки рынка.
разработка
Интернет-компания Юнона. Создание сайтов. Поддержка и продвижение.
интернет-компания
ЮНОНА VRN 2006
 
 
 
Контактная информация
394000, г. Воронеж
пр-т Революции, д. 58, 4 этаж
(маг. "Утюжок", вход со стороны
ул. Пушкинская)
факс: (473) 250-91-39;
тел.: 250-91-09, 250-91-19, 250-91-29