Анонс
номер за апрель 2017
 
Последний номер

 
Возможно ли будет снизить кадастровую стоимость земли в Воронежской области?     (№88-89 (январь-февраль 2017))
 
Юридическая группа Виртус Legal Group Virtus г. Воронеж пр-т Труда, д. 48, оф. 7 т.: +7 (950) 757-26-29 eg_virtus@mail.ru
Увеличить изображение

Многим собственникам и арендаторам земельных участков уже известен законный способ оптимизации средств, за счет оспаривания кадастровой стоимости земли, что в итоге влечет экономию на уплате налога/аренды за землю в сотни, а иногда и в миллионы рублей.Кадастровая стоимость – эквивалент рыночной стоимости земельного участка и теоретически, они не должны отличаться друг от друга. На практике это не всегда так, часто показатели кадастра сильно завышены, что влечет за собой неприятные последствия для владельца в виде переплаты за пользование землей. Выход из этой ситуации – оспаривание кадастровой стоимости, что поможет значительно уменьшить земельный налог для собственников участков, а также арендные платежи для арендаторов. 

Кадастровая стоимость в Воронежской области

Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 01.01.2017 по 01.01.2020 года (ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 г. №360-ФЗ; далее Закон №360-ФЗ). Таким образом Законодатель хотел ускорить переход государственной кадастровой оценки (далее ГКН) к новой системе ее определения, которая вводится Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. №237-ФЗ, а так же избежать повышения налогов. Однако, спустя несколько месяцев ФЗ №401 от 30.11.2016 г. статью 19 дополнили пунктом 4, которым решение вопроса о применении или же не применении старой кадастровой стоимости отдали на усмотрение субъекта РФ.

Как сообщили в департаменте имущественных и земельных отношений (ДИЗО): «результаты проведенного опроса в районах показали, что органы местного самоуправления в 21 районе и двух городах считают необходимым применение кадастровой стоимости по новой переоценке, т.к. применение наименьшей приведет к потерям местных бюджетов».

С точки зрения законодательной базы, право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной сохранилось, административные исковые заявления о пересмотре кадастровой стоимости Воронежским областным судом принимаются, но будет ли кадастровая стоимость снижаться до реальной рыночной стоимости – сказать сложно.

В соседней Белгородской области   административные иски принимались и в 2016 году, и в 2017 году. В решениях написано: иск удовлетворить, установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной. Однако фактически, кадастровая стоимость снижена  в среднем на 4 % (Дела №3а-125/2016, 3а-131/2016, 3а-152/2016, 3а-157/2016, 3а-55/2016 и т.д.) – это означает, что расходы на подготовку отчетов, экспертных заключений, пошлин, получение справок, и т.д. превышают экономию от снижения кадастровой стоимости. Почему?

Происходит это потому, что в рамках разбирательства суд сам назначает «угодную» судебную экспертизу оценки земли. Результатом такого заключения эксперта становится «угодная» рыночная стоимость, а не реально существующая. Как показывает практика, оспорить такое заключение эксперта, проведенное в рамках судебного процесса, достаточно сложно. 

В Воронеже судебная экспертиза назначается в Федеральном бюджетном учреждении Воронежском региональном центре судебной экспертизы МЮ РФ. Еще в 2016 году заключения практически всегда выходили на рыночную стоимость, которая не сильно отличалась от установленной в отчете административного истца. Но в 2017 первая экспертиза показала разницу в два раза от установленной в отчете административного истца, вторая – в три, что не намного отличается от кадастровой. Поэтому будем надеяться на справедливость суда, и будем отстаивать свою рыночную стоимость вплоть до Верховного суда.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Результаты кадастровой оценки, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц, могут быть оспорены в судебном и внесудебном порядке. Результаты могут быть оспорены по следующим основаниям: в связи с недостоверностью сведений об объекте имущества при определении его кадастровой стоимости, а так же в случае установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривание во внесудебном порядке происходит на уровне субъектов Российской Федерации в специально созданных для этого административных комиссиях.

Судебный порядок признается наиболее эффективным, хотя и нуждается в дальнейшем совершенствовании, исходя из новых вызовов. От владельца требуется административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Для его подачи необходим целый пакет бумаг: документы, основания оспаривания кадастровой стоимости (отчет об оценке и положительное заключение эксперта СРО, членом которого является оценщик составивший отчет), нотариально заверенные документы, подтверждающие права на земельный участок (Свидетельство о праве собственности, или выписка из ЕГРН, либо договор аренды со всеми приложениями), справки о кадастровой стоимости земельного участка, а так же заверенные руководителем учредительные документы для юр.лиц,  копия паспорта для физ. лица, иногда кадастровая выписка из ЕГРН, а так же необходимо оплатить госпошлину за каждый земельный участок. В отдельных случаях могут потребоваться и иные документы, например договоры перенайма, либо документы, которые необходимо запросить в иных государственных органах для подтверждения факта исчисления арендных платежей исходя из кадастровой стоимости. А еще документы и справки непосредственно для составления отчета об оценке. Доверенность по требованиям Кодекса административного судопроизводства РФ, и конечно же, нотариально заверенная копия диплома представителя о наличии высшего образования, дающая право участвовать в подобном процессе. Подбор и подготовка документов и обязательное досудебное урегулирование спора может занимать порой и до трех месяцев. 

Решить проблему переоценки кадастровой стоимости самостоятельно не так просто, на ее решение может уйти немало времени и сил, сложно обойтись без профессиональной юридической помощи. 

назад к списку статей в рубрике Бизнес-энциклопедия
Все права защищены.
"Жизнь с комфортом" - справочник товаров и услуг г. Воронежа. Реклама, актуальная информация, новинки рынка.
разработка
Интернет-компания Юнона. Создание сайтов. Поддержка и продвижение.
интернет-компания
ЮНОНА VRN 2006
 
 
 
Контактная информация
394000, г. Воронеж
пр-т Революции, д. 58, 4 этаж
(маг. "Утюжок", вход со стороны
ул. Пушкинская)
факс: (473) 250-91-39;
тел.: 250-91-09, 250-91-19, 250-91-29