Анонс
номер за февраль 2018
 
Последний номер

 
Мечта в рассрочку     (№1 (июль 2006 год))
Увеличить изображение Увеличить изображение

(Рубрику ведет адвокат Татьяна Полторацкая)

Покупая еще не построенное жилье, расплачиваясь с застройщиком авансом, дольщик рискует всегда. Риск, возможно, оправдан, потому что в результате покупки такого жилья экономия может составить 20-30%. Тема разговора: как максимально обезопасить себя, решившись на такую покупку?

Важно знать законодательную базу привлечения денег граждан на строительство жилья. После вступления в силу Федерального закона № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» с 1 апреля 2005г. это возможно тремя определенными способами: по договорам участия в долевом строительстве, путем членства в жилищных накопительных или в жилищно-строительных кооперативах (о последних подготовлена поправка к 214-му закону).

Новый закон исключает использование старых форм договоров долевого участия, но он распространяется на те объекты, разрешение на строительство которых застройщик получил после 1-го апреля 2005 г. Фирмы, получившие разрешение ранее, могут привлекать средства дольщиков тем же способом, в основном по договорам инвестирования. За последние 10 лет почти все новые дома, построенные в России, финансировались именно таким способом. Нно поскольку все эти договоры составлены при отсутствии специального законодательного регулирования, то при их заключении выявляется очень серьезный перекос в пользу интересов застройщиков. В договоры включают пункты, всевозможные оговорки, которые при возникновении спорных моментов максимально затрудняют гражданину возможность требовать от застройщика выполнения его обязательств.

Принимая решение вложить деньги в строительство жилья, в первую очередь нужно узнать, есть ли у застройщика серьезные права на тот объект, который он строит. Довольно часто выясняется, что рекламная кампания идет полным ходом, деньги собираются, а у застройщика нет вообще никаких прав на строительство. Нужно требовать два основных документа – это договор аренды земельного участка под новостройкой или оформленное право собственности на него и разрешение на строительство. Эти документы должны предъявляться гражданину в подлиннике. Можно также попросить показать проектную документацию на строительство. Предъявление копий документов или переписки о подготовке землеотвода не может быть серьезным основанием для принятия решения о заключении договора. Ксерокопии при нынешнем уровне копировальной техники не могут быть достаточным и надежным средством информации, а переписка – это только подтверждение намерений о решении вопроса.

Если застройщик показывает инвестиционный договор, заключенный с муниципалитетом, это хороший признак. Потому что именно город выделяет землю и дает разрешение на стройку. Застройщик же, со своей стороны, по этому договору обязуется выполнить некую социальную программу для города – например, передать муниципалитету какую-то долю квартир или построить какие-то объекты: детсад, школу и т.п. Надо отдавать себе отчет: если в доме, допустим, 20 процентов квартир предполагается сделать муниципальными, за них заплатят остальные будущие собственники. Если квота города будет слишком большой, застройщику тяжело будет выполнить свои обязательства, и он, возможно, к концу строительства начнет поднимать цену метра.

214-й закон строго требует, чтобы договор долевого участия заключался напрямую между застройщиком и гражданином, то есть права на квартиру дольщику всегда уступает только застройщик. При этом договор регистрируется в госреестре. Но до сих пор на рынке очень распространена так называемая переуступка прав. Например, инвестор переуступает права на часть строящихся квартир подрядчику, а тот их продает самостоятельно, а иногда еще и через риелторскую фирму. Если инвестиционный договор предлагает заключить не сам застройщик, а другая фирма от его имени, то в этом случае надо смотреть всю “цепочку”. Именно при таких схемах чаще всего и возникают “двойные” продажи квартир. Надо помнить: для инвестиционных договоров госрегистрация не предусмотрена.

Часто в разделе инвестдоговора там, где формулируется сам предмет договора, речь идет не о покупке квартиры, а о вложении средств в ее строительство. Вот некоторые типичные формулировки: “Генеральный инвестор (компания, собирающая деньги), и Инвестор (гражданин) обязуются соединить свои вклады и усилия с целью долевого строительства такого-то объекта...” или “Гражданин принимает долевое участие в инвестиционной программе Общества по строительству...” Они означают, что, скорее всего, речь идет об образовании простого товарищества, то есть компания и гражданин становятся не лицами, стоящими по разные стороны прилавка (один предлагает, а другой покупает), а единым коллективом, вкладывающим деньги в строительство. И в этом случае граждане-соинвесторы полностью делят с генеральным инвестором все его риски. Подписывая такой договор, человек должен знать: если стройка не закончена, он тоже в этом будет “виноват”, потому что по договору разделяет все риски Генерального инвестора. Правильно (в соответствии с 214-м законом) заключенный договор долевого участия четко разводит права и обязанности подрядчика и заказчика: застройщик обязан построить и передать квартиру, дольщик – оплатить ее
строительство.

Договор же, приводящий к заключению простого товарищества, нарушает еще и Гражданский кодекс. По ГК товарищи должны иметь общие, одинаковые цели. В нашем же случае один товарищ, застройщик, хочет получить доход, а другой (если гражданин не частный предприниматель) – квартиру, и это уже потребительские цели. Кстати такое оформление “совместной” ответственности приводит к тому, что людям нередко предлагают еще доплатить за уже купленные метры, так как инвестиционный договор характеризуется тем, что инвесторы после окончания строительства имеют право разделить полученную прибыль пропорционально внесенным средствам. Не всегда при этой дележке доля конкретного соинвестора совпадает с площадью, указанной в его договоре. Отсюда и предложения вместо трехкомнатной квартиры взять двухкомнатную или доплатить.

После оформления договора с выбранным застройщиком возникает вопрос о способе внесения оплаты. Пункт договора об оплате чаще всего формулируется примерно так: денежные средства вносятся в кассу компании или переводятся на ее расчетный счет. То есть выбор за гражданином. Рекомендуется однозначно: все расчеты должны производиться только в безналичном виде, через банк. Это позволит помимо документов, подтверждающих прием застройщиком средств, иметь документы банка о направлении платежа. При наличной оплате всегда остается опасность, что вы вносите деньги в “черную кассу” даже если оформляется приходный ордер. К тому же, вкладывая свои деньги в строительство жилья , граждане имеют право получить налоговый вычет по подоходному налогу. Так вот, уверяю вас, банковские документы в качестве подтверждения вашего права на эту льготу в налоговой инспекции вызовут больше доверия, чем приходные ордера.

В соответствии с 214-м законом, срок сдачи дома указывается в договоре обязательно с конкретный датой, без уклончивых фраз об «ориентировочном сроке сдачи объекта». При срыве срока сдачи жилья или по другим неприятным причинам может возникнуть необходимость расторжения договора. Процедура получения неустойки, если срок и штрафные санкции в договоре указаны, сводится к тому, что заключается письменное соглашение о расторжении договора инвестирования, в котором указывается, в какие сроки и каким образом дольщику будут возвращены его деньги. Если инвестор отказывается подписывать такое соглашение или подписал его, но не выполняет, придется действовать через суд. Лучше, конечно, объединиться всем недовольным, прибегнув к помощи квалифицированного адвоката. Кстати, расходы на оплату его услуг можно учесть при составлении иска. Иски такого рода подпадают под Закон о защите прав потребителей. На то есть соответствующее решение Верховного суда от 19 сентября 2002 года, обобщившего судебную практику по спорам такого рода.

Я считаю, что бороться за свои права нужно обязательно. Кстати, довольно часто застройщик не заинтересован в скандале (особенно, если он продолжает бизнес, ведет рекламную кампанию по новым объектам), и твердая позиция дольщиков приводит к положительным результатам в досудебном порядке.

До сих пор мы говорили о рисках, которые возникают в процессе строительства. Но вот дом построен, а проблемы продолжаются. Затягивается оформление квартир в собственность, навязывается «карманная» управляющая организация, появляются сомнения в правильности обмеров БТИ. По результатам БТИ можно назначить строительную экспертизу. Для этого есть специализированные экспертные организации, результаты их работы (например, при рассмотрении в суде) имеют равную силу с обмерами БТИ. Выявление по результатам экспертизы хотя бы нескольких десятков “добавленных” сантиметров – это уже серьезный повод для предъявления к БТИ претензий вплоть до требования перемерить все помещения в доме. Причем убытки по проведению экспертизы тоже должна будет оплатить виновная организация. Могут возникнуть спорные ситуации в связи с коммунально-эксплуатационными расходами. На самом деле, по закону граждане обязаны платить за жилое помещение только с момента оформления прав собственности. Между моментом, когда человек стал обладателем квартиры (принял ее у застройщика) и моментом, когда зарегистрированы его права на нее, проходит некоторое время (иногда около года). Поэтому часто застройщики навязывают жильцам свою управляющую организацию, которая продолжает устранять строительные недоделки, получая еще за это плату от жильцов.

Этот пункт в инвестиционном договоре может выглядеть, например, так: “Инвестор несет все эксплуатационные и коммунальные расходы по содержанию квартиры и мест общего пользования в доме с момента сдачи его в эксплуатацию”. Или так: “Гражданин обязан оплатить эксплуатационные и коммунальные услуги соразмерно площади квартиры (в том числе за 4 месяца вперед) с момента передачи дома в управление (на баланс) управляющей организации и подписать с ней соглашение о передаче управляющей организации прав по управлению своей долей площади”. Все это – прямое нарушение жилищного законодательства. ЖК совершенно четко оставляет право выбора управляющей организации только за собственниками. Поэтому совет такой: еще на стадии строительства объединиться и создать ТСЖ. А потом уже легче будет решать вопросы с застройщиком. Предлагает он заключить договор с определенной УК? Пожалуйста. Но условия заключения этого договора уже будут обсуждаться настоящими представителями собственников, а не “карманным” председателем ТСЖ.

Иногда “обязанность” инвестора стать членом ТСЖ прописывается прямо в инвест-договоре. Но есть решение Конституционного суда, запрещающее навязывать гражданам их участие в общественной организации. То есть заставлять собственника вступать в товарищество никто не вправе. Я не допускаю, что юристы строительной организации, готовившие такой договор, об этом не знают. Скорее, думаю, речь идет о психологическом прессинге на граждан, чтобы они действовали так, как удобнее застройщику. Если сомнительные пункты все же подписаны, цена им – ноль. Все условия договора, противоречащие федеральному законодательству, законной силы не имеют. Это указано в ст.167 и 168 ГК.

Это еще один индикатор: если застройщик пытается манипулировать собственником, это характеризует его вполне определенным образом.

Если ТСЖ уже все-таки создано, УК навязана, по Жилищному кодексу товарищество имеет право на существование, если в нем состоят будущие собственники квартир, обладающие в совокупности более чем половиной площадей всех жилых и нежилых помещений (кроме подвалов, лестниц, коридоров и чердаков). Поэтому можно бороться так: большинством голосов переизбрать “карманное” правление. Либо, если это почему-либо не получается, нужно, чтобы большинство собственников написали заявления о выходе из ТСЖ тогда оно станет нелегитимным и должно быть ликвидировано. Затем собственники могут вновь объединиться и, набрав больше половины членов, зарегистрировать новое товарищество, выбрать Правление из проверенных людей, грамотного председателя и назначить нового управленца.

Но если прежде, чем заключать договор на строительство квартиры , поинтересоваться тем, как обстоят дела у жильцов домов, построенных этим же застройщиком: как долго оформлялись права собственников, как устранялись строительные дефекты, какова квартплата наконец, многих проблем можно избежать.

Бизнес услуги в городе Воронеж
назад к списку статей в рубрике Твой дом
Все права защищены.
"Жизнь с комфортом" - справочник товаров и услуг г. Воронежа. Реклама, актуальная информация, новинки рынка.
разработка
Интернет-компания Юнона. Создание сайтов. Поддержка и продвижение.
интернет-компания
ЮНОНА VRN 2006
 
 
 
Контактная информация
394000, г. Воронеж
пр-т Революции, д. 58, 4 этаж
(маг. "Утюжок", вход со стороны
ул. Пушкинская)
факс: (473) 250-91-39;
тел.: 250-91-09, 250-91-19, 250-91-29