Перепланировка собственности: «самоволка» или согласование действий     (№ 11 (июль-август 2007 год))

Людям свойственно «подгонять» свое жилище под собственные привычки, вкусы и представления о комфорте. Поэтому у многих из нас возникает порой желание избавиться от лишних стен, усовершенствовать конфигурацию помещений, улучшить звукоизоляцию, сделать более приятной температуру напольных покрытий, остеклить лоджию и т.д. Сегодня практически каждый серьезный ремонт не обходится без перепланировки. Желание сломать стереотипы типовой квартиры вполне понятны. но для претворения в жизнь всех этих идей необходимо получить соответствующие разрешения в различных инстанциях.

Можно, конечно, обойтись без всех формальностей и, не получая никаких разрешений, сделать перепланировку. Что тогда? Собственник квартиры становится ее заложником. Он, говоря юридическим языком, не сможет ею в полной мере распоряжаться. Ни продать, ни подарить, ни передать в наследство. Ему будут предъявляться различные штрафы, иски, предписания и т.д. Он должен будет решением суда восстановить квартиру в первоначальное состояние. Кроме того, в рамках действующего законодательства существует возможность лишения его права собственности на квартиру, с последующей реализацией ее с аукциона для возмещения ущерба, который бывший владелец нанес данной или близлежащим квартирам.

А теперь о том, что же такое перепланировка? С юридической точки зрения перепланировка квартиры – это операция с недвижимостью, то есть ремонтно-строительные работы в помещении, в результате которых вносятся изменения в документы: план БТИ и свидетельство о собственности.

Согласно принятому законодательству, на любое помещение (квартира, дом, офис) есть документы. Это поэтажный план Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) с экспликацией (таблицей, где всем помещениям присвоен номер, указана их площадь и их назначение) и документ на Право Собственности (Свидетельство о государственной регистрации) или на Право пользования этим помещением (Договор социального найма, аренды и т.д.). Причем документ Свидетельство о собственности четко соответствует документу поэтажный план БТИ. Эти данные хранятся в Государственном Регистрационном Органе. таким образом, основой Права собственности является поэтажный план БТИ с экспликацией. А перепланировка по сути – это отличие фактического вида квартиры (помещения) от плана БТИ.

Существует законодательно принятый перечень условий, ограничивающих проведение работ по переоборудованию квартир. Например, не допускается перепланировка квартиры, в результате которой нарушается прочность несущих конструкций всего здания, ухудшаются условия проживания жильцов этой квартиры или дома, если увеличивается площадь подсобных помещений за счет жилой площади и т.д. Кроме того, перепланировка возможна только после согласия всех зарегистрированных по этому адресу совершеннолетних жильцов.

Какие наиболее популярные перепланировки чаще всего производят собственники квартир? В основном перепланировкам подвергаются помещения в старых зданиях («сталинки», «хрущевки», «брежневки»). В первую очередь перестраиваются санузел и кухня. В последнее время считается модным объединять раздельный санузел в большую ванную комнату. Логично также будет снести стену между столовой и кухней. такая перепланировка уменьшит хлопоты того, кто хозяйничает с приготовлением еды и подачей блюд. В многокомнатной квартире уместно объединить прихожую с гостиной, но соединять гостиную с кухней не рекомендуют. И хотя полет фантазии владельца помещения ограничен только разрешением Жилищной инспекции города на переоборудование, встречаются иногда весьма интересные проекты. Например, планы квартир, напоминающие круг, вписанный в квадрат, разделенный на сектора. Кроме того, оформленная по всем правилам перепланировка, существенно поднимает рыночную стоимость квартиры (примерно на 30%).

Но вернемся к юридической составляющей перепланировок. С чего начать ее оформление, и какие для этого нужны документы. Согласование перепланировки квартиры или нежилого помещения (юридическое оформление перепланировки квартир) начинается в первую очередь с заказа в органах технической инвентаризации действующего Поэтажного плана БТИ и Экспликации, и выпуска лицензированной проектной организацией технического заключения и Проекта Переустройства. Следующим шагом является согласование проектной документации, «в установленном порядке ее разработчиками», и сбор всех необходимых справок и документов. Затем, собранный пакет документов сдается в уполномоченный орган, (как правило, это районная межведомственная комиссия). После рассмотрения проектной документации и полученных на нее заключений государственных инстанций, она выносит решение – «Разрешение на перепланировку квартир» или мотивирует письменный отказ. Он, кстати, может быть обжалован в Комитете по содержанию жилищного фонда. Получив соответствующий документ «Разрешение на перепланировку», можно смело приступать к реконструкции на законном основании. Есть, правда, еще один важный момент. Согласно существующему законодательству строительные работы по переустройству помещений должны выполнять- ся строительной организацией, имеющей государственную лицензию, в соответствии с согласованным проектом. Это, в последующем, значительно облегчит приемку выполненных работ. Специальный уполномоченный орган, выдавший разрешение на перепланировку является и ее приемщиком. После того, как все работы по реконструкции помещения выполнены, его владелец обязан оформить заказ в Проектно-инвентаризационном бюро района на выполнение обмеров помещений для внесения изменений в инвентаризационный план дома. И, наконец, последний шаг перепланировки – это получение акта приемки выполненных работ.

назад к списку статей в рубрике Твой дом